Perguntas frequentes sobre a calculadora de investimento imobiliário
O que calcula esta calculadora de investimento imobiliário?
A calculadora estima receita bruta efetiva, NOI, serviço anual da dívida, cash flow antes de impostos, cap rate, ROE, DSCR e resultados de longo prazo como receita de venda, lucro total e IRR.
Como é calculada a receita bruta efetiva?
A receita bruta efetiva é a renda esperada ajustada pela vacância. No primeiro ano, a calculadora usa a fórmula renda bruta de arrendamento × (1 - taxa de vacância) e depois aplica o crescimento da renda ao longo do período de detenção.
O que deve ser incluído nos custos operacionais?
Os custos operacionais devem incluir custos recorrentes como imposto sobre o imóvel, seguro, reparações, gestão, utilidades pagas pelo proprietário, reservas de CapEx e custos semelhantes. Não devem incluir juros nem amortização do financiamento.
Qual é a diferença entre NOI e cash flow?
O NOI é o rendimento após vacância e custos operacionais, mas antes do financiamento. O cash flow antes de impostos (CFBT) subtrai também o serviço anual da dívida. Por isso, um imóvel pode ter NOI positivo e ainda assim apresentar um cash flow fraco ou negativo após o financiamento.
O que é o cap rate?
O cap rate é NOI ÷ valor do imóvel. Nesta calculadora ele é mostrado como uma métrica do primeiro ano e, quando existem obras, usa o valor após as obras como base em vez do preço de compra original.
O que é o retorno cash-on-cash?
O retorno cash-on-cash compara o cash flow anual do primeiro ano com o capital inicial investido. Esse capital inclui a entrada própria, os custos de fecho do comprador e também o custo das obras quando elas estão ativadas.
Como são estimados o preço de venda e a receita líquida da venda?
Você pode projetar o preço de venda a partir da valorização anual e do período de detenção, ou introduzir manualmente um preço de venda. A receita líquida da venda é então estimada como preço de venda - custos de venda - saldo remanescente do empréstimo.
Quando a IRR é mostrada como “N/A”?
A IRR aparece como N/A quando a série de fluxos não permite calcular uma taxa interna de retorno útil ou quando a solução numérica não converge. Isso pode acontecer com períodos de detenção muito curtos, ausência de entradas de caixa ou padrões de fluxo pouco usuais.
