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Cosa calcola questo calcolatore di investimento immobiliare?
Il calcolatore stima reddito lordo effettivo, NOI, servizio annuo del debito, cash flow ante imposte, cap rate, ROE, DSCR e risultati di più lungo periodo come ricavo di vendita, profitto totale e IRR.

Come viene calcolato il reddito lordo effettivo?
Il reddito lordo effettivo è il reddito da locazione atteso corretto per il tasso di sfitto. Per il primo anno il calcolatore usa la formula reddito lordo da locazione × (1 - tasso di sfitto) e poi applica la crescita del canone nel periodo di detenzione.

Cosa va incluso nei costi operativi?
I costi operativi devono includere costi ricorrenti come imposta sull’immobile, assicurazione, riparazioni, gestione, utenze pagate dal proprietario, riserve CapEx e altri costi simili. Non devono invece includere interessi o quota capitale del mutuo.

Qual è la differenza tra NOI e cash flow?
Il NOI è il reddito dopo sfitto e costi operativi, ma prima del finanziamento. Il cash flow ante imposte (CFBT) sottrae anche il servizio annuo del debito. Per questo un immobile può avere un NOI positivo ma comunque un cash flow debole o negativo dopo il finanziamento.

Che cos’è il cap rate?
Il cap rate è NOI ÷ valore dell’immobile. In questo calcolatore viene mostrato come metrica del primo anno e, quando sono attivate le ristrutturazioni, usa il valore dopo i lavori come base invece del prezzo di acquisto iniziale.

Che cos’è il rendimento cash-on-cash?
Il rendimento cash-on-cash confronta il cash flow annuo del primo anno con il capitale iniziale investito. Questo capitale include l’equity immessa, i costi di chiusura dell’acquirente e anche il costo delle riparazioni se i lavori sono attivati.

Come vengono stimati il prezzo di vendita e il ricavo netto?
Puoi stimare il prezzo di vendita tramite apprezzamento annuo e periodo di detenzione, oppure inserire manualmente il prezzo di vendita. Il ricavo netto viene poi stimato come prezzo di vendita - costi di vendita - debito residuo.

Quando l’IRR viene mostrato come “N/A”?
L’IRR viene mostrato come N/A quando la serie dei flussi non consente di calcolare un tasso interno di rendimento utilizzabile oppure quando la soluzione numerica non converge. Può succedere con periodi di detenzione molto brevi, assenza di incassi o flussi di cassa atipici.