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FAQ du calculateur d’investissement immobilier
Le calculateur estime les revenus bruts effectifs, le NOI, le service annuel de la dette, le cash-flow avant impôts, le cap rate, le ROE, le DSCR ainsi que des résultats de plus long terme comme le produit de revente, le profit total et l’IRR.
Les revenus bruts effectifs correspondent aux loyers attendus, ajustés du taux de vacance. Pour la première année, le calculateur utilise la formule revenu locatif brut × (1 - taux de vacance), puis applique la croissance du loyer pendant la période de détention.
Les charges d’exploitation doivent inclure les coûts récurrents comme la taxe foncière, l’assurance, les réparations, la gestion, les charges payées par le propriétaire, les réserves CapEx et d’autres coûts similaires. Elles ne doivent pas inclure les intérêts ni le remboursement du prêt.
Le NOI correspond au revenu net après vacance et charges d’exploitation, mais avant financement. Le cash-flow avant impôts (CFBT) retranche ensuite le service annuel de la dette. Un bien peut donc afficher un NOI positif tout en ayant un cash-flow faible ou négatif après financement.
Le cap rate correspond à NOI ÷ valeur du bien. Dans ce calculateur, il s’agit d’un indicateur de première année. Si des travaux sont activés, il utilise la valeur après travaux comme base au lieu du prix d’achat initial.
Le rendement cash-on-cash compare le cash-flow annuel de la première année au capital initial investi. Ce capital comprend l’apport, les frais d’acquisition et aussi le coût des travaux lorsque l’option travaux est activée.
Vous pouvez soit projeter le prix de vente à partir de l’appréciation annuelle et de la durée de détention, soit saisir un prix de vente manuel. Le produit net de vente est ensuite estimé comme prix de vente - frais de vente - solde restant du prêt.
L’IRR est affichée comme N/A lorsque la série de flux ne permet pas de calculer un taux interne de rendement exploitable ou lorsque la résolution numérique ne converge pas. Cela peut arriver avec des durées de détention très courtes, l’absence d’encaissements ou des flux atypiques.
