Preguntas frecuentes sobre la calculadora de inversión inmobiliaria
¿Qué calcula esta calculadora de inversión inmobiliaria?
La calculadora estima ingresos brutos efectivos, NOI, servicio anual de la deuda, flujo de caja antes de impuestos, cap rate, ROE, DSCR y resultados a más largo plazo como ingresos por venta, beneficio total e IRR.
¿Cómo se calculan los ingresos brutos efectivos?
Los ingresos brutos efectivos son los ingresos esperados por alquiler ajustados por vacancia. En el primer año, la calculadora usa la fórmula ingresos brutos por alquiler × (1 - tasa de vacancia), y luego aplica el crecimiento del alquiler durante la proyección del período de tenencia.
¿Qué debe incluirse en los gastos operativos?
Los gastos operativos deben incluir costes recurrentes como impuesto sobre la propiedad, seguro, reparaciones, gestión, suministros pagados por el propietario, reservas de CapEx y otros costes similares. No deben incluir intereses ni amortización de la hipoteca.
¿Cuál es la diferencia entre NOI y flujo de caja?
El NOI es el ingreso neto después de vacancia y gastos operativos, pero antes de financiación. El flujo de caja antes de impuestos (CFBT) resta además el servicio anual de la deuda. Por eso una propiedad puede tener NOI positivo y aun así mostrar un flujo de caja débil o negativo después de financiarse.
¿Qué es el cap rate?
El cap rate es NOI ÷ valor de la propiedad. En esta calculadora se muestra como una métrica del primer año, y cuando se activan reformas usa el valor después de las reparaciones como base en lugar del precio de compra original.
¿Qué es la rentabilidad cash-on-cash?
La rentabilidad cash-on-cash compara el flujo de caja anual del primer año con el capital inicial invertido. Ese capital incluye la aportación propia, los costes de cierre del comprador y también el coste de las reparaciones si las reformas están activadas.
¿Cómo se estiman el precio de venta y los ingresos netos por venta?
Puedes proyectar el precio de venta a partir de la revalorización anual y del período de tenencia, o introducir un precio de venta manual. Los ingresos netos por venta se estiman como precio de venta - costes de venta - saldo pendiente del préstamo.
¿Cuándo muestra “N/A” para la IRR?
La IRR aparece como N/A cuando la serie de flujos no permite calcular una tasa interna de retorno útil o cuando la solución numérica no converge. Esto puede ocurrir con períodos de tenencia muy cortos, sin entradas de caja o con patrones de flujo poco habituales.
