Investment-Property-Rechner FAQ
Was berechnet dieser Investment-Property-Rechner?
Der Rechner schätzt effektive Bruttoeinnahmen, NOI, jährlichen Schuldendienst, Cashflow vor Steuern, Cap Rate, ROE, DSCR sowie langfristige Ergebnisse wie Verkaufserlös, Gesamtgewinn und IRR.
Wie werden die effektiven Bruttoeinnahmen berechnet?
Die effektiven Bruttoeinnahmen ergeben sich aus den erwarteten Mieteinnahmen abzüglich Leerstand. Im Rechner gilt dafür im ersten Jahr die Formel Bruttomiete × (1 - Leerstandsquote); für die Haltedauer wird anschließend das Mietwachstum berücksichtigt.
Welche Kosten gehören in die Betriebskosten?
Zu den Betriebskosten zählen laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen, Verwaltung, vom Eigentümer bezahlte Nebenkosten, CapEx-Reserven und ähnliche wiederkehrende Aufwendungen. Nicht dazugehören Zins und Tilgung der Finanzierung.
Was ist der Unterschied zwischen NOI und Cashflow?
NOI ist der Überschuss nach Leerstand und Betriebskosten, aber vor Finanzierung. Cashflow vor Steuern (CFBT) zieht zusätzlich den jährlichen Schuldendienst ab. Deshalb kann eine Immobilie einen positiven NOI haben und trotzdem nach Finanzierung nur einen geringen oder negativen Cashflow liefern.
Was bedeutet Cap Rate?
Die Cap Rate ist NOI ÷ Immobilienwert. Im Rechner wird sie als Kennzahl für das erste Jahr ausgewiesen. Wenn Renovierungen aktiviert sind, basiert sie auf dem Wert nach Renovierung statt auf dem ursprünglichen Kaufpreis.
Was ist die Cash-on-Cash-Rendite?
Die Cash-on-Cash-Rendite vergleicht den jährlichen Cashflow des ersten Jahres mit dem anfänglich investierten Kapital. Dazu zählen eingebrachtes Eigenkapital, Kaufnebenkosten und bei aktivierter Renovierung auch die Renovierungskosten.
Wie werden Verkaufspreis und Netto-Verkaufserlös geschätzt?
Sie können den Verkaufspreis entweder aus jährlicher Wertsteigerung und Haltedauer ableiten oder einen manuellen Verkaufspreis eingeben. Der Netto-Verkaufserlös ergibt sich dann aus Verkaufspreis - Verkaufskosten - Restschuld.
Wann zeigt der Rechner bei der IRR „N/A“ an?
Die IRR wird als N/A angezeigt, wenn die Zahlungsreihe keinen sinnvollen internen Zinsfuß zulässt oder die numerische Berechnung nicht konvergiert. Das kann bei sehr kurzen Haltedauern, fehlenden Rückflüssen oder ungewöhnlichen Cashflow-Verläufen vorkommen.
