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Investment-Property-Rechner FAQ
Der Rechner schätzt effektive Bruttoeinnahmen, NOI, jährlichen Schuldendienst, Cashflow vor Steuern, Cap Rate, ROE, DSCR sowie langfristige Ergebnisse wie Verkaufserlös, Gesamtgewinn und IRR.
Die effektiven Bruttoeinnahmen ergeben sich aus den erwarteten Mieteinnahmen abzüglich Leerstand. Im Rechner gilt dafür im ersten Jahr die Formel Bruttomiete × (1 - Leerstandsquote); für die Haltedauer wird anschließend das Mietwachstum berücksichtigt.
Zu den Betriebskosten zählen laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen, Verwaltung, vom Eigentümer bezahlte Nebenkosten, CapEx-Reserven und ähnliche wiederkehrende Aufwendungen. Nicht dazugehören Zins und Tilgung der Finanzierung.
NOI ist der Überschuss nach Leerstand und Betriebskosten, aber vor Finanzierung. Cashflow vor Steuern (CFBT) zieht zusätzlich den jährlichen Schuldendienst ab. Deshalb kann eine Immobilie einen positiven NOI haben und trotzdem nach Finanzierung nur einen geringen oder negativen Cashflow liefern.
Die Cap Rate ist NOI ÷ Immobilienwert. Im Rechner wird sie als Kennzahl für das erste Jahr ausgewiesen. Wenn Renovierungen aktiviert sind, basiert sie auf dem Wert nach Renovierung statt auf dem ursprünglichen Kaufpreis.
Die Cash-on-Cash-Rendite vergleicht den jährlichen Cashflow des ersten Jahres mit dem anfänglich investierten Kapital. Dazu zählen eingebrachtes Eigenkapital, Kaufnebenkosten und bei aktivierter Renovierung auch die Renovierungskosten.
Sie können den Verkaufspreis entweder aus jährlicher Wertsteigerung und Haltedauer ableiten oder einen manuellen Verkaufspreis eingeben. Der Netto-Verkaufserlös ergibt sich dann aus Verkaufspreis - Verkaufskosten - Restschuld.
Die IRR wird als N/A angezeigt, wenn die Zahlungsreihe keinen sinnvollen internen Zinsfuß zulässt oder die numerische Berechnung nicht konvergiert. Das kann bei sehr kurzen Haltedauern, fehlenden Rückflüssen oder ungewöhnlichen Cashflow-Verläufen vorkommen.
