FAQ kalkulatora rentowności wynajmu
Jak obliczyć rentowność wynajmu?
Rentowność brutto z najmu zwykle oblicza się, dzieląc roczny czynsz przez wartość nieruchomości i mnożąc wynik przez 100. Rentowność netto idzie o krok dalej: uwzględnia pustostany i odejmuje roczne koszty operacyjne przed podzieleniem przez wybraną wartość nieruchomości.
Jaka jest różnica między rentownością brutto a netto?
Rentowność brutto wykorzystuje roczny czynsz przed pustostanami i kosztami. Rentowność netto uwzględnia pustostany i odejmuje koszty operacyjne, dzięki czemu lepiej pokazuje rzeczywistą opłacalność nieruchomości. Ten kalkulator pokazuje oba wyniki osobno.
Czy rentowność wynajmu to to samo co cap rate?
To bardzo zbliżone pojęcia. W inwestycjach nieruchomościowych cap rate często liczy się jako NOI, czyli dochód operacyjny netto podzielony przez wartość lub cenę nieruchomości, podczas gdy rentowność brutto używa czynszu przed tymi korektami. W tym kalkulatorze główny wynik odpowiada rentowności netto, czyli cap rate opartej na NOI.
Co zawiera tryb zaawansowany?
Tryb zaawansowany pozwala dokładniej rozbić roczne koszty operacyjne, na przykład na podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, utrzymanie, opłatę za zarządzanie, koszty opłacane przez właściciela, opłaty wspólnoty lub service charges oraz inne roczne wydatki. Pozwala też porównać rentowność na podstawie ceny zakupu albo aktualnej wartości nieruchomości.
Czy ten kalkulator uwzględnia ratę kredytu lub koszty finansowania?
Nie. Ten kalkulator koncentruje się na rentowności wynajmu, cap rate, NOI, miesięcznym przepływie pieniężnym przed finansowaniem i okresie zwrotu na podstawie czynszu, pustostanów, kosztów operacyjnych i wartości nieruchomości. Raty kredytu, koszty finansowania i cash-on-cash return to osobne wskaźniki.
Przykład: jaka jest rentowność przy 1 000 miesięcznie i nieruchomości za 180 000?
Jeśli czynsz wynosi 1 000 miesięcznie, wskaźnik pustostanów to 5%, roczne koszty operacyjne wynoszą 3 712, a cena nieruchomości to 180 000, kalkulator pokaże roczny czynsz 12 000, efektywny dochód brutto około 11 400, NOI około 7 688, rentowność brutto około 6,67% oraz rentowność netto lub cap rate około 4,27%.
Czy używać ceny zakupu czy aktualnej wartości nieruchomości?
Użyj ceny zakupu, jeśli chcesz ocenić pierwotną opłacalność transakcji. Użyj aktualnej wartości nieruchomości, jeśli chcesz sprawdzić, jak efektywnie nieruchomość pracuje dziś względem bieżącej wartości rynkowej. Wielu inwestorów śledzi oba wskaźniki.
Czy właściciele Airbnb lub najmu krótkoterminowego mogą korzystać z tego kalkulatora?
Tak. Gospodarze Airbnb i inni właściciele najmu krótkoterminowego mogą używać go jako szybkiego narzędzia do oceny, wpisując oczekiwany średni czynsz, pustostany i koszty operacyjne, aby sprawdzić, czy nieruchomość nadal daje akceptowalną rentowność netto, dodatni miesięczny przepływ pieniężny przed finansowaniem i sensowny okres zwrotu. Wynik jest jednak tylko tak dobry jak założenia, dlatego sezonowość, koszty sprzątania między pobytami, prowizje platformy, umeblowanie i lokalne regulacje powinny być ujęte w kosztach i pustostanach.
Jaka rentowność wynajmu jest dobra?
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi. „Dobra” rentowność zależy od lokalizacji, rodzaju nieruchomości, ryzyka pustostanów, kosztów operacyjnych, warunków finansowania i oczekiwanego wzrostu wartości. Wyższa rentowność często oznacza też wyższe ryzyko, słabszy popyt lub więcej pracy przy zarządzaniu.
