Preguntas frecuentes sobre la calculadora de rentabilidad por alquiler
¿Cómo se calcula la rentabilidad por alquiler?
La rentabilidad bruta por alquiler suele calcularse dividiendo el alquiler anual entre el valor del inmueble y multiplicando el resultado por 100. La rentabilidad neta va un paso más allá: ajusta el alquiler por vacancia y resta los gastos operativos anuales antes de dividir entre el valor elegido del inmueble.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta?
La rentabilidad bruta usa el alquiler anual antes de vacancia y gastos. La rentabilidad neta tiene en cuenta la vacancia y resta los gastos operativos, por lo que refleja mejor el rendimiento real del inmueble. Esta calculadora muestra ambos resultados por separado.
¿Es lo mismo rentabilidad por alquiler que cap rate?
Son conceptos muy relacionados. En muchas situaciones de inversión inmobiliaria, la cap rate se calcula como el NOI o ingreso operativo neto dividido entre el valor o precio del inmueble, mientras que la rentabilidad bruta usa la renta antes de esos ajustes. En esta calculadora, el resultado principal equivale a la rentabilidad neta o cap rate basada en el NOI.
¿Qué incluye el modo avanzado?
El modo avanzado te permite desglosar los gastos operativos anuales con más detalle: por ejemplo impuestos del inmueble, seguro, mantenimiento, comisión de gestión, suministros pagados por el propietario, cuotas de comunidad o service charges y otros gastos anuales. También te permite comparar la rentabilidad según el precio de compra o el valor actual del inmueble.
¿Esta calculadora incluye hipoteca o cuotas del préstamo?
No. Esta calculadora se centra en la rentabilidad por alquiler, la cap rate, el NOI, el flujo de caja mensual antes de financiación y el período de recuperación a partir de la renta, la vacancia, los gastos operativos y el valor del inmueble. Las cuotas de hipoteca, los costes de financiación y el cash-on-cash return son métricas distintas.
Ejemplo: ¿cuál es la rentabilidad si cobro 1.000 al mes por una propiedad de 180.000?
Si el alquiler es de 1.000 al mes, la vacancia es del 5%, los gastos operativos anuales son de 3.712 y el precio del inmueble es 180.000, la calculadora da un alquiler anual de 12.000, unos ingresos brutos efectivos de aproximadamente 11.400, un NOI de aproximadamente 7.688, una rentabilidad bruta de aproximadamente 6,67% y una rentabilidad neta o cap rate de aproximadamente 4,27%.
¿Debo usar el precio de compra o el valor actual del inmueble?
Usa el precio de compra si quieres evaluar la operación tal como la compraste. Usa el valor actual del inmueble si quieres medir qué rendimiento ofrece hoy en relación con su valor actual de mercado. Muchos inversores siguen ambas referencias.
¿Pueden usar esta calculadora los propietarios de Airbnb o alquiler vacacional?
Sí. Los anfitriones de Airbnb y otros propietarios de alquiler de corta estancia pueden usarla como una herramienta rápida de análisis introduciendo su renta media esperada, la vacancia y los costes operativos para ver si la propiedad sigue generando una rentabilidad neta aceptable, un flujo de caja mensual positivo antes de financiación y un período de recuperación razonable. El resultado depende de la calidad de las hipótesis, por lo que la estacionalidad, la limpieza entre estancias, las comisiones de la plataforma, el mobiliario y la regulación local deberían reflejarse en los gastos y en la vacancia.
¿Qué se considera una buena rentabilidad por alquiler?
No existe una respuesta universal. Una “buena” rentabilidad depende de la ubicación, el tipo de inmueble, el riesgo de vacancia, los gastos operativos, las condiciones de financiación y la revalorización esperada. Una rentabilidad más alta suele ir acompañada de más riesgo, menor demanda o más trabajo de gestión.
